Tipos de Propiedad que Debes Conocer
Las propiedades dúplex, tríplex y cuádruplex (2-4 unidades) se financian de forma distinta a cualquier propiedad de 5 unidades o más, que se rige por las reglas de préstamos comerciales. La mayoría de los inversionistas multi-familiares primerizos empiezan en el rango de 2-4 unidades precisamente por su financiamiento más accesible.
Cómo Financiar un Dúplex en el que Vas a Vivir
Si planeas vivir en una de las unidades, un préstamo FHA puede financiar un dúplex con tan solo 3.5 por ciento de pago inicial, el mismo mínimo que aplica a una casa unifamiliar, con un puntaje de crédito de 580 o más. FHA exige que ocupes una de las unidades como tu residencia principal. Los préstamos convencionales de Fannie Mae y Freddie Mac permiten tan solo 5 por ciento de pago inicial en un dúplex ocupado por el dueño cuando el préstamo recibe aprobación automatizada, y los préstamos con suscripción manual suelen requerir más. Los préstamos para inversionistas que no van a vivir en la propiedad suelen requerir un pago inicial mayor. Los límites de préstamo por condado cambian cada año, así que pídeme el límite vigente para casas de dos unidades en el condado de Orange.
Si Estás Considerando un Tríplex o un Cuádruplex
FHA también financia propiedades de tres y cuatro unidades, pero agrega una prueba de ingresos por alquiler: el pago mensual completo, incluidos impuestos y seguro, no puede superar el ingreso neto por alquiler de todas las unidades según la estimación de renta de mercado del tasador, y los prestamistas también exigen reservas de efectivo después del cierre. Por eso un cuádruplex necesita números más sólidos que un dúplex con el mismo pago inicial.
Analizando los Números
Antes de hacer una oferta, revisamos el ingreso bruto de renta, reservas realistas para desocupación y mantenimiento, impuestos, seguro y costos de financiamiento, para llegar al flujo de efectivo real esperado, no solo a una cifra aproximada de titular. Una propiedad que parece rentable en papel puede venirse abajo cuando se toman en cuenta los gastos reales. HUD publica cada otoño las Fair Market Rents para el área de Orlando-Kissimmee-Sanford, que sirven como referencia, pero las rentas comparables actuales de la calle específica importan más.
Los Impuestos se Reajustan Cuando Compras
Florida reajusta el valor tasado de una propiedad a su valor de mercado después de una venta, a partir del siguiente 1 de enero, así que la factura de impuestos del vendedor no es una guía confiable para la tuya. Para propiedades residenciales sin exención de vivienda principal (homestead) con nueve unidades o menos, como un dúplex que alquilas por completo, los aumentos anuales del valor tasado generalmente están limitados al 10 por ciento después de ese primer reajuste. Incluye el nuevo estimado de impuestos en tus números antes de hacer una oferta.
Reglas de Florida para Arrendadores
Si alquilas una unidad, la ley de Florida establece reglas específicas. Bajo el Capítulo 83, un arrendador puede entregar un aviso de tres días por renta no pagada, sin contar fines de semana ni días festivos legales, y un aviso de siete días para corregir muchas violaciones del contrato. Un arrendamiento sin fecha de terminación fija, como el mes a mes, generalmente requiere 30 días de aviso para terminar. Los depósitos de seguridad deben devolverse dentro de 15 días si no hay reclamación, y una reclamación debe enviarse dentro de 30 días o se pierde. También debes entregar el aviso de radón de Florida en el contrato o en los documentos de venta y, para viviendas construidas antes de 1978, la divulgación federal de pintura con plomo. Pide a un abogado de Florida que revise tu contrato y tus avisos.
El Alquiler a Corto Plazo Está Muy Limitado
No cuentes con ingresos de Airbnb en un dúplex de Orlando. La ciudad de Orlando no permite alquilar una vivienda completa por menos de 30 días; permite el Home Share, en el que el dueño o el inquilino vive en la propiedad y alquila hasta la mitad de las habitaciones, con registro. Una mitad de un dúplex solo puede alquilarse bajo Home Share si ambas unidades están en el mismo lote y pertenecen a un solo dueño, y quien se registra vive allí. En el condado de Orange no incorporado, el condado indica que el alquiler a corto plazo no se permite en la mayoría de las áreas residenciales. Las reglas cambian, así que confirma el código vigente para la dirección específica antes de contar con ingresos a corto plazo.
Dónde Buscar en el Centro de Florida
Orlando y Azalea Park tienen una oferta real de propiedades multi-familiares pequeñas adecuadas para esta estrategia, con demanda de inquilinos a largo plazo. Altamonte Springs y Casselberry también vale la pena compararlas, según tu presupuesto y tus metas.
Creciendo Más Allá de tu Primera Propiedad
Una vez que tu primera propiedad multi-familiar está estabilizada, refinanciar para sacar capital, o usar los ingresos para calificar para tu próxima compra, son dos caminos comunes para hacer crecer un portafolio. Hablaremos del siguiente paso correcto cuando llegues ahí.
